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房貸收緊銀行貸款卡殼怎么破?

大字 日期:2017-05-24 來源:山西晚報

湊夠首付,簽了購房合同,可是銀行貸款卻不給力。在實際買房過程中,銀行貸款卡殼是經常會遇到的問題,尤其是近期銀行、公積金房貸申請更為嚴格的情況下,能否順利貸款直接決定了房屋買賣交易能否順利進行。

購房者無法貸款,則面臨兩個選擇:第一,找親朋好友湊齊全款,慢慢還債;第二,解除合同。如果是第一種方法,處理較為簡單;但如果是第二種方法,那由此產生的“后遺癥”頗多。

買賣交易停止,違約責任由誰承擔?怎樣才能合理解除之前簽訂的購房合同?對此,記者進行采訪。

A 這些貸款風險無法預見

記者走訪了太原市多個大型樓盤售樓處,發現由于貸款受限無法完成商品房交易的案例并不少見。“近幾年,隨著貸款門檻趨嚴,經常會出現由于個人信用記錄不良,導致無法通過銀行、公積金貸款的情況;或者借款人收入沒有達到一定額度,導致貸款額度不夠。這些情況需要購房者提前查詢自己的信用記錄和收入額,如果留點心是可以避免的。”太原萬柏林區文興路一家樓盤的置業顧問告訴記者,“還有一種情況,就是政策改變的影響,這是一般購房者無法預見的。比如,買房交首付款時,銀行規定最低首付三成,可是在等待貸款審批的過程中,貸款政策變了,首付提至四成、五成或者更高,這就有可能導致一部分購房者無法籌集首付款而導致交易失敗。”

據悉,銀行在審核房貸時一般主要考察三個方面,購房者收入水平、信用狀況,以及房子的狀況。前兩者是在新房交易中考慮較多,而在二手房交易中,則需要考慮第三種因素。例如,二手房房齡是影響貸款額度非常重要的因素,以學區房為例,由于市場價高,但銀行批貸卻不會考慮房子的市價,而是根據剩余產權年限來確定貸款額度,很多購置房齡超過20年的老學區房的用戶是無法貸款的。上述幾個方面,任何一個出現問題都有可能被銀行拒貸。

記者翻閱了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》,其中規定,“合同成立以后,客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

B 貸款被拒是誰的責任?

那如果由于上述情況,無法貸款,導致房屋買賣交易無法繼續進行,那么是否要追究違約責任?如果追究,誰應當負責呢?

2017年4月,太原市民劉女士和房主王先生簽訂了房屋買賣合同,劉女士由于有不良信用在辦理銀行貸款被限,商業銀行拒絕向其放貸。隨后,劉女士又嘗試了公積金貸款,同樣由于個人不良信用記錄而遭貸款被拒。王先生兩次通過律師發函催告,而此時,已超過了雙方約定的付款、過戶期限。無奈之下,雙方的買賣合同解除,但王先生提起訴訟,要求劉女士支付違約金。

這一案例在實際生活中經常遇到,那么,銀行貸款失敗導致交易不成時,買方該不該承擔違約責任?

一般當銀行貸款被拒后,買方應該及時采取其他方式籌措資金履行付款義務。像上述案例中,劉女士是由于自身信用問題導致貸款失敗,如果舉證證明確實嚴重影響其履約能力,事實上已不可能繼續履行付款義務,劉女士可以主張解除房屋買賣合同。還有一部分購房者,其銀行貸款受到了金融政策調整的影響,突然變更放貸成數或收緊放貸口徑,當事人難以完全預見這種風險。

通常情況下,如果是開發商或者二手房房主的問題,首付款可以足額退回;如果是購房者的原因,例如收入、征信、年齡等受限,則購房者要承擔違約責任,需按照合同支付違約金。如果是受政策影響,需要看合同中是否約定過,一般情況下,因政府或者銀行政策發生變化,導致貸款審批或者比率發生變化,買方必須補差價的,必須按照合同約定處理,不得以新政為名要求解除。

C 書面解除合同的正確“姿勢”

如果購房者由于房貸受限,確實無法履行付款義務,那么需要及時向對方發送書面通知來解除合同。律師認為,正確發送書面文件是保護自身權益的重要方面。

首先,書面合同送達一定要及時。解除合同的書面通知的內容要明確表示出解除合同的意思,比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。

其次,發出的書面通知等應當備有復印件副本,發送宜用掛號信或郵政快遞等方式,并索取、保存寄送憑證,以備訴訟所需。

此外,一定要注意,如果要求對方配合自己處理相關事宜,則應當寫有聯系方式,否則可能給對方留下可乘之機。

[責任編輯:李新]

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